珠海國(guó)資重組大戲再添新篇。繼格力地產(chǎn)之后，又一重磅動(dòng)作浮出水面。
近日，格力地產(chǎn)公告稱，其收到控股股東珠海投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海投公司”）通知，珠海市國(guó)資委將海投公司整體無(wú)償劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”）。劃轉(zhuǎn)完成后，海投公司控股股東將由珠海市國(guó)資委變更為華發(fā)集團(tuán)，為華發(fā)集團(tuán)下屬二級(jí)企業(yè)管理。
海投公司旗下有免稅、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。華發(fā)集團(tuán)則是珠海的國(guó)企“一哥”，除了華發(fā)股份這個(gè)地產(chǎn)上市平臺(tái)外，還有多家上市公司；旗下業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、金融、科技、商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。
而最大的懸念在于，劃轉(zhuǎn)后，具體到業(yè)務(wù)層面是否會(huì)啟動(dòng)重組？尤其是涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面，將會(huì)給華發(fā)股份帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？
“珠海三劍客”命運(yùn)分野
2025年，珠海開(kāi)啟了新一輪國(guó)資整合大潮。
海投公司劃轉(zhuǎn)到華發(fā)集團(tuán)，只是其中一環(huán)。同期還有珠海市國(guó)資委將大橫琴集團(tuán)成建制無(wú)償劃轉(zhuǎn)至珠海市珠光集團(tuán)控股有限公司，作為珠光集團(tuán)二級(jí)公司進(jìn)行管理；華發(fā)集團(tuán)與格力集團(tuán)將共同組建珠海科技集團(tuán)，格力集團(tuán)將持有的部分股權(quán)和資產(chǎn)（含格力金投100%股權(quán)）對(duì)珠海科技集團(tuán)進(jìn)行注資。
華發(fā)集團(tuán)，這家與珠海特區(qū)同齡的國(guó)企“老大哥”，是珠海最大的綜合型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，旗下的華發(fā)股份，曾與格力地產(chǎn)、世榮兆業(yè)一起并稱為“珠海三劍客”。
海投公司是珠海市屬國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)型公司，目前其旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄尽窳Φ禺a(chǎn)、科華生物及一家新三板創(chuàng)新層掛牌公司——珠海格力地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)股份有限公司。
本次劃轉(zhuǎn)完成后，海投公司控股股東將由珠海市國(guó)資委變更為華發(fā)集團(tuán)。海投公司仍為格力地產(chǎn)控股股東，珠海市國(guó)資委仍為公司實(shí)際控制人。
這就意味著，海投公司雖然換了“東家”，但珠海市國(guó)資委仍是實(shí)控人。不過(guò)，華發(fā)集團(tuán)卻實(shí)打?qū)嵉啬孟铝嗣舛?、地產(chǎn)等資產(chǎn)。
眾所周知，海投公司旗下較為出名的平臺(tái)是格力地產(chǎn)。格力地產(chǎn)的故事，堪稱一部房企“高開(kāi)低走”的典型樣本。2014年，其首入上海便拿下“浦東單價(jià)地王”，一戰(zhàn)成名，但此后規(guī)模始終未能突破，最終在行業(yè)寒冬中淪為“吊車尾”。
2020年，格力地產(chǎn)啟動(dòng)重組。但過(guò)程一波三折，兩次按下暫停鍵。直到2024年7月，推翻原方案，此后的11月份公布新的重組方案。
新的重組方案下，格力地產(chǎn)將其持有的上海?？乇Ｂ?lián)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、上海?？睾下?lián)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、上海海控太聯(lián)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、三亞合聯(lián)建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)及公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與海投公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司51%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，資產(chǎn)置換的差額部分以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。
2024年底，這場(chǎng)交易完成。2024年12月26日，交易涉及的免稅集團(tuán)51%股權(quán)已過(guò)戶至格力地產(chǎn)名下。2024年12月31日，格力地產(chǎn)置入資產(chǎn)及置出資產(chǎn)已完成實(shí)質(zhì)交割。
可以說(shuō)，這是海投公司旗下的資產(chǎn)重組。此次重組后，格力地產(chǎn)逐步退出表現(xiàn)不佳的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并注入盈利能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流情況較好的免稅業(yè)務(wù)。
在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，格力地產(chǎn)稱，本次交易完成后，將不再新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，除與大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等未來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目外，公司將逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，打造以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)鏈布局的上市公司。
相比之下，華發(fā)集團(tuán)旗下的華發(fā)股份，可以說(shuō)是“珠海三劍客”里活得最好的。2024年，華發(fā)股份全口徑銷售額達(dá)1054.4億元，位列克而瑞2024年度房企銷售榜第十名，首次躋身行業(yè)第一陣營(yíng)。
但規(guī)模的光環(huán)下，利潤(rùn)卻在持續(xù)“失血”。行業(yè)調(diào)整下，華發(fā)股份的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了下滑。2024年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入599.92億元，同比下降16.84%；歸母凈利潤(rùn)9.51億元，同比下降48.24%，這已經(jīng)是連續(xù)第三年下滑。
免稅賺錢、地產(chǎn)虧損
如果海投公司無(wú)償劃撥給華發(fā)集團(tuán)，那么華發(fā)集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)的重組或也不可避免。
在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，國(guó)企之間的資產(chǎn)重組本就是常態(tài)，按照分管領(lǐng)導(dǎo)或者是業(yè)務(wù)板塊再進(jìn)行業(yè)務(wù)重組和劃分只是時(shí)間問(wèn)題。
那么，海投旗下的資產(chǎn)，能給華發(fā)帶來(lái)什么？
海投公司旗下有哪些業(yè)務(wù)？首先是免稅業(yè)務(wù)，經(jīng)歷過(guò)上次重組，旗下格力地產(chǎn)持有珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司51%股權(quán)。這塊“肥肉”，或許能和華發(fā)旗下的商業(yè)地產(chǎn)擦出火花。
畢竟，與格力地產(chǎn)表現(xiàn)不同的是，珠海免稅集團(tuán)業(yè)績(jī)是增長(zhǎng)狀態(tài)。2022年、2023年及2024年上半年，珠海免稅集團(tuán)的凈利潤(rùn)分別約3.17億元、6.67億元、4.38億元。對(duì)華發(fā)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)現(xiàn)成的現(xiàn)金奶牛。
不過(guò)需要指出的是，目前免稅生意也不好做，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越卷，電商沖擊下，免稅店的價(jià)格優(yōu)勢(shì)正被逐步蠶食。
而在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，在完成重組后，格力地產(chǎn)置出上海、三亞、重慶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，剩余房地產(chǎn)資產(chǎn)均位于珠海，共涉及14個(gè)項(xiàng)目，包括住宅及車位、商業(yè)及配套、配套商鋪等。不過(guò)，這些資產(chǎn)包都還在海投公司旗下，隨著無(wú)償劃給華發(fā)集團(tuán)，未來(lái)是否會(huì)裝進(jìn)華發(fā)股份這個(gè)上市平臺(tái)，目前還是未知數(shù)。
在張宏偉看來(lái)，從規(guī)模角度，這些土儲(chǔ)確實(shí)能給華發(fā)股份補(bǔ)庫(kù)存；但從質(zhì)量來(lái)看，恐怕算不上什么優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“格力地產(chǎn)過(guò)去兩年虧得厲害，說(shuō)明地塊本身質(zhì)量就不太行?！?/p>
事實(shí)也確實(shí)如此。2022年，格力地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈虧損為26.84億元；2023年，格力地產(chǎn)再次虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約7.33億元。
張宏偉進(jìn)一步分析，過(guò)去，在急速擴(kuò)張時(shí)，格力地產(chǎn)在高能級(jí)城市拿的地塊價(jià)格偏高，如果現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)發(fā)完，大概率虧損的。華發(fā)股份的產(chǎn)品能力與團(tuán)隊(duì)雖然優(yōu)于格力地產(chǎn)，但接盤這些項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)壓力依然不小。
對(duì)華發(fā)來(lái)說(shuō)，這次劃轉(zhuǎn)雖然能靠免稅賺錢，但那些沉淀多年的地產(chǎn)項(xiàng)目，也有可能會(huì)變成利潤(rùn)負(fù)擔(dān)。接下來(lái)，華發(fā)如何重組這些資產(chǎn)，是否會(huì)把地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包進(jìn)華發(fā)股份沖規(guī)模，仍有待進(jìn)一步觀察。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
